大公開！！競売開始決定の通知書

あなたのご訪問に感謝です！
滋賀県大津市で行政書士をしてる５時半起きの中島です。


最近、昼のワイドショーなんかでも、
ちょくちょく取り上げられている「マイホーム競売」。

僕も以前に、

「マイホーム競売が最多！」

という記事の中でも書きました。

まぁ、報道等で問題になっている理由とは
別の違う理由で競売に掛けられて、
なんとか危機を脱出したわけなんですけど。
（過去記事参照）


家の競売開始が決定すると、
裁判所から通知が来るわけですけど、
その通知はどのようなものか・・・


参考になるかと思い、

実際の通知書を大公開します！！

これがそれ↓

競売開始決定通知.PDF

（ちなみに一部黒塗りにして、別紙１・２は省略してます。）

今は家から出て行った「債務者」のところに
実際に転送されて届いたものです。

その後、母と話し合いした時に
母が受け取ったものです。

リアルでしょ。


で、申立債権者が申立時に、
裁判所に一旦支払った（供託した）明細書。

さらに、申立を取下げに伴う費用。

これらの明細書がこれ↓

競売申立費用.PDF

競売の申立をされたあと、実際に執行官が来たので、
それらの実費が供託された金額から充てられているわけで。

しかし、なんぼ高い実費やねんって感じ。


そして、この金額を申立債権者に支払ったわけです。


こんな経験ができたのも、
ある意味、運がいいのかもしれませんね。

なかなか経験できないことだし、
行政書士という僕の仕事的にも、
役立つ経験だったし


それにしても、こんな通知は
来ないに越したことはないんですけど、
いざ来たら・・・という時のための
参考にでもなればいいかなと


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マイホーム競売が最多！

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今日の朝日新聞の１面と
10面の関連記事がこれ↓


PDF版はこちらから

詳しい説明は新聞の記事に譲るとして、
なぜこの記事を取り上げたかというと、
実は、僕的にはある意味、
非常にタイムリーなニュースだったからです。

以前のブログでも少し触れましたが、
改めてちょっと競売の流れも含めて、書いてみます。
参考記事１・参考記事２

実はというと、栢野さんのセミナーを開催する２日前。
１通の封筒が家に届きました。

すでに出て行った「外的要因」の借金による滞納で、
その債権者である某基金協会からのものです。

「担保不動産の競売開始の申立てを致しました・・・」

４月１５日のことです。

その後、郵便の転送で、本人に裁判所から、
「担保不動産競売開始決定」
の正本が送られています。
（日付は４月６日になってました）

まず債権者が担保不動産を競売にかけるとき、
その債権者は裁判所に「執行予納金」として、
７０万円を納めます。

それ以外に不動産競売申立登録免許税や
予納郵便代や印紙代などなども含めて、
トータルで８０万円弱を裁判所に納めるんです。
（実際に明細書も見ました）

だから、競売を申し立てるにしても、
予め結構な額を支払うんですね。
（地方裁判所によって違いますが、だいたい６０〜１００万円）

で、債権者からの通知から約１週間後に、
裁判所から執行官がやってきます。

これが４月２３日。

それまでに数回来ていたみたいですが、
留守だったので気付きませんでした。

で、実際来た時は、鍵屋も同行しています。

何回か来て留守なら、強制的に家に入るためです。

たまたま居た母が対応したので、
強制的には開けられませんでしたが・・・

この執行官の経費も予納金に含まれているんです。


で、通常ならここから競売の入札が始まって、
半年から１年で、競売されます。

入札は現金一括です。

債務者本人は落札はできません。
債務者ではない所有者（担保提供者）、
連帯保証人は参加できます。

母や僕・弟が買い受けることも可能ですが、
そんな資金は・・・

まして、競売での買戻しで、
銀行からの融資は困難です。

落札でなくても、債権者に差し入れるための借り入れも
なかなか困難です。
（実際に銀行に行った感想です）


落札者と賃貸借契約ができれば
住み続けることもできますが、
大抵は、これで家を失いますね。


ところが、我が家は、母と弟と僕とが協力して、
債権者と交渉し、重畳的債務引受などをし、
頭金的な金額も差し入れて、
競売申立てをなんとか取り下げてもらったんです！

これが５月１日。


しかしです。
競売申立ての取下げにもお金は要ります。

というのも、執行予納金等のうち
裁判所が使った金額以外は債権者に還付されますが、
その実際かかった経費は戻ってきません。

なのでその分を、別に払わないといけないんです。

この金額はだいたい３２万円ほどでした。


この結果、我が家は守られ、そして
今後こんな「寝耳に水」での災難がないよう、
家と土地を、母名義に変更したわけです。
（つまり所有権移転です）

これは懇意にしている司法書士さんに
間に入ってもらいました。

司法書士さんも、実際に自分に降りかかったら、
いくら知識を知ってるといっても、
動揺するって言ってましたね。


こういうわけで、金銭的な負担は母と弟が、
法的な策や手続きなどは僕がと
まさに役割分担で乗り切りったわけで。


僕が行政書士でなく、法的なこともわからなければ、
右も左もわからず、どう処理していいか、
また今後のためにも、どう対策したらいいか、
ただオロオロするばかりだったかと。


競売の流れやその取下げなど、
実体験を含めて書きましたが、
参考になればと。


かなり思い切って書いてしまいましたが・・・
ただ、あまり言いふらかさないでね^^;


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住宅瑕疵担保履行法

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昨日の朝日新聞に『住宅瑕疵担保履行法』について
載っていたんで、少し紹介します。


まだ記憶に新しいかと思いますが、
あの耐震偽装事件がきっかけで、成立した法律です。


完全施行されるのは、今年の10月1日からです。


耐震偽装事件では、
被害者が、補修などを求めるべき相手の業者が倒産したため、
その費用を被害者が負担しないといけなくなり、
二重ローンに苦しむことになったりしました。

そこでこの法律が成立したわけですが、
簡単に言えば、倒産しても安心なようにする法律です。


販売業者や建設業者がそのための資金を
確保することを義務付けています。

資金確保の方法は２種類で、
・保険方式
・供託方式
です。

保険方式は、業者が国指定の保険法人に
着工前に保険料を払っておく方式です。

供託方式は、業者が一定額の保証金を
法務局に預けておく方式です。

業者はどちらかを選択できます。

欠陥が見つかった場合、
被害者は業者に請求するわけですが、
仮に倒産していた場合でも、
被害者は保険法人に直接請求したり、
法務局に供託金の還付請求ができるんですね。


問題点としては、
業者が販売価格に上乗せする可能性があることや
中古や未完成物件は対象外ということなどです。

中古物件だと、例えばリフォームした際、
欠陥が見つかったとしても、
もともとあったものか、リフォームでできたのか
その因果関係や責任の所在がわかりにくい・・・

そういうわけで対象外なんですね。


さて、僕は新築を買う時が来るんだろうかか・・・


今のところ・・・


ないと思います


細かい内容や概要は以下↓を参照

国土交通省「住宅瑕疵担保履行法」コーナー

「住宅瑕疵担保履行法」のポイント解説

「住宅瑕疵担保履行法」よくわかる新法解説ガイド


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ホヤホヤの法律ですが：国籍法改正

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昨日は行政書士会大津支部の研修がありました。

兵庫県行政書士会の藤本妙子先生を講師に招き、
『日本の戸籍制度の変遷』についての内容でした。

藤本先生は長年、役場の戸籍係を勤めた後、
行政書士登録されたんですが、
趣味も「戸籍」に関する読書というから、
「戸籍」のスペシャリストです。

民法などの勉強を通じて戸籍に関しては、
知識はあるものの、変遷となると、
さすがに・・・って感じなので、
へ〜そうなんやぁ〜という内容もありました。

それに関連して、今月から施行した法律があります。

国籍法なんですが、改正されて、
１月１日から施行されてます。

僕たち法律に携わる者は勿論、
知っておられる方も多いかと。

せっかくなので、少し触れておきます。

何が変わったのかと言うと、

法律上の婚姻関係にない日本人の父と外国人の母。
この間にできた子が出生後、父の認知により、
届出することにより、その子は日本国籍が取得できる

ようになったことです。


「法律上の婚姻関係にない日本人の父と外国人の母」
だと今までは、胎児認知か、
生後認知後に父母が法律上の婚姻関係になるか
しか無理だったんですね。


要は、
「法律上の婚姻関係にない日本人の父と外国人の母」
でも、その要件から婚姻が外れたわけです。

これは、昨年６月の最高裁の違憲判決によります。

改正に際しては、改悪だとの意見も多数ありましたが・・・



研修後の懇親会にも参加しました。
やはりビールはあまり飲めませんでした^^;


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また１つ・・・：年齢の計算に関して

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今年も残すところ、あとわずかですね。

今日で仕事納めの方は多かったんではないでしょうか。
１００年に１度の不況と言われますが、
とにかく１年間お疲れ様でした。


そんな世間の仕事納めの中、
ドサクサに交じって、
僕は１つ歳を重ねました^^;

今日が誕生日だったんですね。

クリスマスの次の日なので、
誕生日だから何かしてもらったっていう記憶は
あまりありません

というか、クリスマス・誕生日・正月・・・
ある意味、一緒です。

なので、何もないのが普通ですね。


ところで、「１つ歳を重ねました」と言いましたが、
正確には、昨日に１つ歳を重ねたんですね。

？？？

法律上は、誕生日の前日の満了時に歳をとります。

前日の満了時？？？

ここでは、便宜上「２４時」を使うとします。

すると実際上は、
昨日の午後２４時＝今日の午前０時ですが、

理屈上、昨日の満了時＝昨日の午後２４時と
今日の開始時＝午前０時とは
別の日ということなんです。


期間の起算日は民法上定められていて、

(1) 時間によって定めた場合
　　⇒　即時から起算
(2) 日、週、月又は年によって期間を定めた場合
　　⇒　期間の初日は入れず、翌日から起算
　　　　（例外：初日が０時から始まるときは、初日も算入）

が原則です。

なので、「７日以内に金を返せ」となれば、
０時に言ったのでなければ、
明日から数えて７日満了時だから、
１月２日の満了時までに返せばいいってことです。

つまり、初日不算入と言うのが原則です。


しかし、「年齢計算に関する法律」により、
年齢は出生日から起算します。

僕の例でいうと、
１２月２６日の何時に生まれようが、
１２月２６日が１日目です。

当たり前やんって感じでしょうが・・・

これが民法上だと、２７日が起算日で、
今日２６日の満了時に年齢が増えるんですよね。


それもそうやん！

はい、仰る通り、これも当たり前やんって感じです。

では、この例はどうでしょう？

なぜ４月１日生まれが早生まれで、
学年で１番誕生日の早い人が、
４月２日生まれの人という中途半端なのか？

昔疑問に思いませんでした？

学校教育法やその施行規則上、
子どもが、満６歳になった日の翌日以後における
最初の学年の４月１日から小学校に入学するんです。

で、「学年」は４月１日〜翌年３月３１日までです。

だから、４月１日生まれは、
３月３１日満了時にギリギリ６歳になり、
４月２日生まれより、学年が１つ上になるんですね。


というわけで、今日が「誕生日」で、
１つ歳を重ねたのは昨日です。
厳密には「昨日２５日の満了時」です。


誰か、おめでとうって言ってぇぇぇ〜

ハイハイ^^;


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２年前の解約成功

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滋賀県大津市で行政書士をしてる５時半起きの中島です。


午前中に公証役場に連絡を入れ、
再度、定款をＦＡＸしてチェックしてもらい、
午後に定款認証のために公証役場へ。

無事、定款認証終了。

そこで発見。

公証役場の入り口を開けてすぐ目の前のカウンターにも
行政書士ポスター（眞鍋かをりさんのやつ）が貼っってありました。


ちなみに「定款」って簡単に言えば、
会社の基本的事項を定めた、会社の憲法みたいなものです。
会社を作るときには、最初にこれを作って
公証人に認証してもらわないといけないんですね。
その後に会社設立の登記をするわけです。


帰宅していろいろ整理した後、
内容証明の作成をしたお客様から電話。


『２つとも既払い金放棄で合意解除できた！！』

という喜びの電話でした


このお客様、２年前にある訪問販売業者（テレアポ）で、
宝石を買わされて、その約１ヶ月後も、
商品を取りに行ったときにまた買わされたという内容です。

どちらもクーリングオフ妨害されていて、
クーリングオフできないと思って泣き寝入りされてたんです。

相談を受けたのが８月２９日

着手が８月３１日。


販売会社には、特定商取引に関する法律（特商法）等で
いろいろ規制されていて、

今回の例でいくと、１つは、
電話の時点で、販売目的を告げなければならないんです。
「見るだけでいいから」とか「買わなくていいから」
と電話で言われた場合でも、
販売目的をつげたことにはならないんです。

また、何度も断っているのにしつこく契約を迫ったり、
「クーリングオフしないでくれ」と言うなど
契約の解除について迷惑を覚えさせるような仕方で
契約解除を妨げたりすることも禁止です。

また、契約書面を受け取っていなかったり、
契約書面に不備があったりした場合は、
ずっとクーリングオフ期間ですし、

クーリングオフ妨害があった後でも、
新たにクーリングオフ出来る旨の書いた書面を
受け取っていなければ、受け取ってから８日間が過ぎるまでが
クーリングオフ期間なんです。

だから、普通のクーリングオフ期間（契約書面を受け取ってから８日間）
が過ぎていても、クーリングオフできるんですね。

しかし、権利上できるというのと
実際にできるかどうかは別で、
販売店は、認めないことも多いです。


で、販売店にクーリングオフでの契約解除の内容証明を、
信販会社には、ローンの支払い停止の申立書を
最初に送りました。

その後の販売店の反応は、ブログにも書きましたが。

そうすると、販売店側は弁護士を使って、
お客様のもとに、契約解除は一切認めない、
という内容の内容証明を送ってきました。

しかし、その後の対処法は明かせませんが、
　・１つ目の商品は契約継続
　・２つ目の商品は既払い金放棄での合意解除
という内容の内容証明が届き、

さらにその後、
『２つとも既払い金放棄での合意解除』
に至りました。

勿論、行政書士は相手と交渉する代理権がなく
僕が交渉するわけにはいかないので、
お客様にアドバイスしながら、そのとおり実践されて、
お客様も納得で解決できたわけです。

なんとか２ヶ月で、２年前の契約解除に成功です

手前みそですが、
行政書士と出会ってよかったと言ってもらえました。

放っておけば、嫌々あと３年も
払い続けなければならなかったんですから。


我ながら嬉しい言葉ですね

欲を言えば、既払い金も戻ればよかったんですが・・・
お客様も肩の荷が下りてホッとされたようです。

よかったよかった

ミナミの帝王もビックリ！

いつもご訪問ありがとうございます。

滋賀県大津市で
行政書士事務所を開業予定のこうたんです。


今日の新聞で、昨日の最高裁で初判断された訴訟。
そうです、ヤミ金への損害賠償請求事件のことです。

法外な高金利で貸し付けても、
利息だけでなく元金を含めて借り手が支払った金額を
損害として取り戻せる。

詳しい内容はこちら

要は、

ヤミ金から法外な金利で借金しても、

返す必要がない！！

ってことです。

過去の判例では、
過払い利息に対しては「不当利得返還請求」が認められ
借り手は取り戻せましたが、

今回は、この貸し付けた元本も
民法７０８条の「不法原因給付」にあたり、
貸した側は返せと言えないと判断されました。

理屈では、萬田金融でも取り返せないってことですね（笑）

（「ミナミの帝王」は大好きなので全作見ました）

ちなみに、現在行政書士試験を目指して僕の友人が、
第５０作目で、エキストラとして出演してました

ただ、ミナミの帝王の萬田金融は、
最後は遠山の金さん的にハッピーエンドなんですけど・・・

リフォームとかで注意！

４月１５日の朝でした。
家を出るまでちょっと見ていた、
朝日放送（テレビ朝日系）の『スーパーモーニング』で、
リフォームトラブルの事例を取り上げていました。

建設業関係の業務＝行政書士と言っていいくらいなので、
興味を持って見ていたんです。

それによると、
1300万円もかけた改築リフォームにもかかわらず、
欠陥だらけ・・・

続きを読む＞＞

店長の残業代

店長（管理職）に残業代が出た！！

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080122-00000090-mai-soci

労働基準法上、管理監督者に対しては、残業手当や休日出勤手当を支払わなくても良いと定めています。

労働基準法第４１条（労働時間等に関する規定の適用除外）
この章（労働時間・休憩・休日及び年次有給休暇）、第６章（年少者）及び第６章の２（妊産婦等）で定める労働時間、休憩及び休日に関する規定は、次の各号の一に該当する労働者については適用しない。

1.　別表第１第６号（林業を除く）又は第７号に掲げる事業に従事する者
　　　（別表第１第６号）土地の耕作若しくは開墾又は植物の栽植、栽培、採取若しくは伐採の事業その他農林の事業
　　　（別表第１第７号）動物の飼育又は水産動植物の採捕若しくは養殖の事業その他の畜産、養蚕又は水産の事業

2.　事業の種類にかかわらず監督若しくは管理の地位にあたる者又は機密の事務を取り扱う者

3.　監視又は断続的労働に従事する者で、使用者が行政官庁の許可を受けた者

では、管理監督者とは何でしょう？

一般的には、課長以上の管理職や店長等ですね。
だから、会社では『課長になると残業代が出ない』ということになります。
実際、僕も前の会社では課長という役職でしたので、残業代が出ませんでした。（この時点で、後述する知識はありませんでした）

しかし、ここで注意が必要です。

課長は管理監督者と言えるんでしょうか？

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