運動会の準備やテント張りをしていた
滋賀県大津市で行政書士をしてる中島です。
ちょっと久しぶりに、法的なニュースを＾＾
賃貸のアパート・マンションを出る時のマメ知識です。
原状回復ガイドラインを詳細化＝賃貸住宅のトラブル防止で―国交省
Yahoo！ニュース―時事通信 10月10日(日)14時27分配信
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20101010-00000042-jij-pol
国土交通省は10日、民間賃貸住宅を退去する際の修繕をめぐるトラブルを防ぐため、
一般的な原状回復のルールを示したガイドラインを見直す方針を決めた。
近年の判例や損傷事例を詳しく解説し、実際の事例に当てはめやすい内容に改める。
今年度中に改定版を取りまとめ、不動産業界などの関係者に活用を働き掛ける予定だ。
ガイドラインは、旧建設省が1998年3月に策定・公表した。
借り手の故意や過失で生じた損傷の修繕費は、借り手が負担する一方、
経年変化や通常の使用による損傷の修繕費は家賃に含まれるとの方針を提示。
床や壁といった部位別に、通常使用時とそれ以外の使い方で生じる損傷事例を紹介している。
2004年2月には、新たな損傷事例などを加えた改定版を出した。
ただ、国民生活センターによると、
「きれいに使っているのに、畳の表替えや清掃費用を請求され、納得がいかない」
といった相談が依然、後を絶たないという。
09年度に全国の消費生活センターに寄せられた賃貸住宅の
敷金・保証金などをめぐる相談件数は、約1万5000件に上っている。
同省はこうした現状や、「現行のガイドラインは実際の事例に当てはめにくい」
といった関係者の意見を踏まえ、ガイドラインをさらに詳しい内容に改め、
未然のトラブル防止へ役立ててもらう方針。
見直しに当たっては、原状回復に関する新たな判例を追加するとともに、
損傷事例の説明も充実させる予定だ。
国交省ガイドラインは12年前からあるんですけど、
アパートを出る借主はそれを知らずに、
貸主の都合で敷金から引かれていることも多かったかと。
不動産業者などの仲介業者は、宅建主任者を置く義務があるから
そういったことは知っているはずです。
なにせ宅建の試験を合格しているわけだし。
ちゃんとした仲介業者や大家さんも多いの中、
大家さんでもあまり法的なことをちゃんと分ってなかったり、
仲介業者・大家さんともに、知ってて伝えないところもあったり。
もしくは、いろいろ理由を付けたりして認めなかったり、
むしろ確信犯的に請求したりすることも。
それで、トラブルになるケースもあるんですね。
ちょっと法律的にお話すると、アパートやマンション等の契約は、
当たり前ですけど、賃貸借契約になります。
持ち主の大家さんが賃貸人で、借りる人が賃借人。
そしてこの賃貸借の成立要件は、民法で定められています。
民法601条
「賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を
相手方にさせることを約し、相手方がこれに対して
その賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。」
貸主は、相手にモノを使用・収益させる義務があり、
借主は、賃料を支払う義務があるわけです。
さらに、アパートや建物等の不動産については、
「借地借家法」が適用されるんですね。
その他、消費契約法とかでも、
「消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。」
とあったりします。
で、今日のお題は原状回復。
借りたものはちゃんと返す。（目的物返還義務）
もっと言えば、元通りにして返す。（原状回復義務）
借主には、この義務があります。
元に戻す・・・
多くの賃貸借契約書には、
「敷金から原状回復費用を控除して残額を返金する」
というような文言があります。
まさかドラえもんがいるわけでもないので、
新品に戻すことなんてできません。
そこで問題となるのが、原状回復。
最高裁の判例（平成17年）では、こうあります。
「通常の用法で使用していればそうなるであろう以上に
傷んでいれば、損害賠償義務を負う。」
「賃借人が、社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の
劣化または価値の減少については、賃借人に原状回復義務を負わせるには、
その旨の明確な合意が必要である。」
社会通念上通常の使用をした・・・劣化・・・
これを「通常消耗」というんですけどね。
つまり、簡単に言えば、普通に使っていて劣化する分は、
その分のお金を払う必要はないよってことです。
だから、その分まで、敷金から引いちゃダメよってことですね。
逆に、故意・過失と考えられるものは、
その分は支払わないといけないってことです。
具体的には、タバコのヤニ汚れとか、
普通に使っていたら付く壁や床の傷とかですね。
でも、カーペットに付けてしまったタバコの焼け跡とかは、
借主の不注意、つまり過失なので、弁償はしないといけません。
問題となるのは、この通常消耗にあたるものまで、
敷金から引かれたり、請求されたりするトラブルです。
敷金から引かれた場合とかは、内容証明を出すなどして
しっかり証拠を残して返還請求したり、交渉をする必要がありますね。
金額的に見合うなら、裁判になることも。
まぁ、アパートとかを借りたり出る時は、
「国交省ガイドライン（2004年2月改訂版）」を
見てみてはどうでしょう。
明日は、伯父の透析の送迎と、その合間に運動会。。。
そして後片付け・慰労会。
ちょっとハードに１日が潰れます。
体育役員だけに大変ですけど、頑張ってきます。
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