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2009年10月11日

不動産の贈与

あなたのご訪問に感謝です!
滋賀県大津市行政書士をしてる5時半起きの中島です。


ご相談があったテーマを少し触れてみようかと。

不動産の贈与について。

説明の必要はないんでしょうけど、
AさんがBさんに不動産(土地・建物)をあげる
ってことですね。

で、今回は、「夫婦間」・「親から子へ」を取り上げます。

ちなみにこの件に関しては、
我が家のあの事件後に経験してます。

まず不動産の贈与をすると、
その不動産の名義変更をしないといけません。

つまり所有権移転の登記をするわけです。

ここで必要になってくるのが次のものです。

登記済証(権利証)又は登記識別情報
・あげる人(贈与者)の印鑑証明書(3ヶ月以内のもの)
・もらう人(受贈者)の住民票の写し
・贈与する不動産の登記簿謄本(登記事項証明書)
 (管轄の法務局で取得、1通が1,000円)
・贈与する不動産の固定資産評価証明書(本年度のもの)
 (市役所などの市区町村役場で取得、数百円)

それに加えて「登記原因証明情報」というものが必要です。

つまり、何の原因で登記をするのかを証明するものです。

今回は贈与なので、「贈与契約書」がそれに当たります。

ただし、気をつけないといけないのが、
本人に贈与の意思がちゃんとあるかどうかです。

特に、贈与者がご高齢の場合は、注意が必要です。


さらに、登記は司法書士さんの業務なので、
司法書士さんにお願いする場合は、委任状が必要です。


登記事項証明書は、登記申請書に「不動産の表示」を
その記載通りに正確に記載しないといけないので必要です。

さらに、申請するのに「登録免許税」が必要になります。

この「登録免許税」がいくらかというのは、
さっきの「固定資産評価証明書」の額によるんですよね。

これが贈与の場合だと高い。。。

固定資産評価証明書の2%

つまり、土地・建物の固定資産評価証明書の価格が
1000万円なら、20万円ってことです!

知らないと後でびっくりする税金って感じです。。。


で、ここからが、さらに知らないとびっくりの税金。

贈与は、もらう側がけっこう税金を納めるんですね。

まずは、不動産取得税。。。

取得の時期によって税率は違いますが、
平成20年4月1日〜平成24年3月31日の取得だと、
土地が3%で、家屋は、住宅が3%で住宅以外は4%です。

これも固定資産評価証明書の価格に対してです。

ただし、宅地は、平成24年3月31日までの取得なら
固定資産評価証明書の価格の1/2で評価されます。

例えば、土地・建物の評価がそれぞれ、
700万円・300万円だったら、
700万円×1/2×3%=10万5千円
300万円×3%=9万円
10万5千円+9万円=19万5千円ってことです。
(他に軽減措置などあるけど省略)

この不動産取得税は、2〜3ヶ月後くらいに
支払わないといけません。

この例だとここまでで、
すでに40万円近い税金を払ってますね。


最後に贈与税です!


でも、ここで「夫婦間」と「親から子へ」で
変わってきます。

まず夫婦間。

婚姻期間が20年以上(継続していなくても可)なら、
暦年課税の基礎控除110万円のほかに2000万円の
控除があります。

つまり、2110万円の控除!

ただし、贈与を受けた年の翌年の2月1日〜3月15日までに
税務署に申告しないといけません。
控除されて支払う必要がなくてもです。

20年以上の期間がある場合です!


次に親から子の場合。

細かい規定は省略しますが、簡単に言えば、
親が65歳以上で、かつ、子が20歳以上なら、
通常の暦年課税ではなく、相続時精算課税
選択することができます。

これは、2500万円まで控除され、超える部分は
一律20%の税率です。

ただし贈与者である親が亡くなるまで撤回できません。
そして、贈与者が亡くなった時に、贈与時の価格を
相続財産の価格に加算して相続税額が計算されます。

相続時精算課税についてその他の詳しいことは、
こちらで⇒国税庁 相続時精算課税の選択


これらの控除を受けることが出来ない場合は・・・
贈与税を払わないといけません。

その際の不動産の評価は、
 土地・・・路線価×面積
 建物・・・固定資産評価証明書の価格
です。

路線価はここで↓調べることができます。
路線価図・評価倍率表


とまぁ、詳細は置いといてざっくりと書きましたが、
気をつけないと、もらう側はかなりの税金を
支払わないといけないといけない羽目になるので、
ご注意くださいね。


ちなみに我が家の場合は、
母が来年の2月に申告しますが、
贈与税はかかりません^^


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posted by こうたん at 23:22| Comment(0) | TrackBack(0) | 役立つ法律知識 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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